Immobilier neuf : vers un foncier rare et cher

Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier neuf connaît un décalage entre l’offre et la demande au grand détriment des Français. La crise sanitaire a fortement aggravé ce déséquilibre avec, d’un côté, des Français désireux d’acheter ou d’investir dans la pierre et, de l’autre, une latence de l’offre accentuée par les élections municipales et des lourdeurs administratives. Par Quentin Romet, président de Homunity, une plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier.

Pendant le confinement le secteur de l’immobilier neuf a conservé 25% de son activité et maintenant que l’heure est à la reprise, les acteurs de l’immobilier s’inquiètent d’une sous-offre.

La sortie du confinement ayant permis une réelle accélération de la reprise d’activité, la question ne porte plus sur la vente des logements neufs mais sur le manque d’offres.

Le dernier rapport de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a noté que les mises en vente ont reculé de 50% par rapport au premier trimestre 2019 soit 15.000 logements de moins. Ce recul aurait même atteint 66% en Ile-de-France, des niveaux que nous n’avions plus atteints depuis 2008.

Pas assez d’offre

Quant aux ventes de logements neufs, elles ont baissé de près de 29,9% par rapport au premier trimestre 2019, à environ 12.000 logements. Des chiffres alarmants qui mettent en exergue le problème majeur du secteur : une offre plus faible que la demande.

Deux raisons principales expliquent ce décalage : des permis de construire extrêmement longs à obtenir, encore plus durant les périodes électorales, et des recours contre les permis obtenus.

Très peu de collectivités locales ont instruit les demandes de permis de construire durant le confinement. Elles ont encore moins accepté le dépôt de nouvelles demandes et cela pour plusieurs raisons : report du second tour des municipales, incapacité à travailler à distance à cause de processus dépassés (absence de dématérialisation).

Relancer les permis de construire

Outre les retards liés au Covid-19 et aux élections municipales, les purges de recours des tiers ont été également remises à une date ultérieure : le 25 octobre. Des milliers de logements neufs ne verront pas le jour en 2020.

Il est évident qu’il faut absolument que la délivrance des permis de construire soit relancée de façon dynamique. Car si l’offre et la demande ne s’équilibrent pas dans les mois à venir, les prix risquent de ne plus se fonder sur un prix de revient mais sur la logique d’offre et de demande, et donc de s’élever au-delà des niveaux actuels.

Le risque de hausse de prix est d’autant plus élevé que nombreux sont les Français à vouloir acheter un bien post-confinement ; selon seloger 70% d’entre eux restent confiants quant à la concrétisation de leur projet dans les six prochains mois. 

Le gouvernement et les pouvoirs publics ont donc un rôle majeur à jouer pour venir en aide au secteur de l’immobilier neuf car ce déséquilibre risque de peser bien plus longtemps que la crise sanitaire.

Besoin de plus de numérique

Le ministre du Logement, Julien Denormandie a indiqué il y a quelques jours qu’il jugeait «indispensables» une numérisation et une simplification de l’instruction des permis de construire, et qu’il comptait accélérer le mouvement pour y parvenir.

La loi ELAN va dans ce sens puisqu’elle est destinée, entre autres, à limiter la pénurie de logements enaccélérant la conception et la production des logements et surtout en facilitant le processus de délivrance des autorisations de construire.

En effet, à compter de 2022, tous les promoteurs auront la possibilité de déposer une demande de permis de construire dématérialisée et les services municipaux auront la possibilité d’en faire une instruction également dématérialisée. Cela va permettre de gagner en simplicité et en transparence.

En attendant que ce dispositif fasse ses preuves, la crise sanitaire a permis de faire comprendre aux Français l’urgence de repenser leur façon d’épargner. Les Français doivent cibler la meilleure façon de faire fructifier leur épargne et ainsi protéger leurs investissements immobiliers qui dans le contexte économique actuel, restent considérés comme valeur refuge.  

Pendant la crise, pour préserver leur pouvoir d’achat, de nombreux épargnants se sont tournés vers le crowdfunding immobilier avec un horizon de placement d’un à deux ans. Le premier trimestre 2020 a enregistré un record de collecte (+106% par rapport aux trois premiers mois de 2019) et le secteur devrait poursuivre sa progression. Quant au rendement, il devrait conserver son attractivité après une moyenne de 9,2%* en 2019.

A moyen terme, les Français peuvent envisager d’acheter des parts dans les SCPI qui intensifient les acquisitions d’EHPAD, d’hôpitaux ou encore de centres de recherches médicaux. Sachant que 20% de la population en France a plus de 65 ans contre seulement 12,8 % en 1985, investir sur la thématique de la santé, c’est investir sur une thématique porteuse. Contrairement à l’immobilier tertiaire qui, bousculé par le télétravail, risque d’être plus touché par la crise. A long terme, cela pourrait impacter directement le montant des dividendes perçus par les clients des SCPI.

D’ailleurs, ces deux placements bien que très intéressants pour les épargnants, représentent tout de même un risque de perte en capital. 

Enfin, pour la retraite qui préoccupe tant de Français, il est conseillé de se tourner vers un placement à long terme en privilégiant l’immobilier locatif et bénéficier en parallèle des dispositifs de défiscalisation de l’immobilier neuf.

Encore faudrait-il que l’offre puisse répondre à la demande et, aux vues des chiffres, la crise du Covid-19 a confirmé et accentué le déséquilibre entre l’offre et la demande que nous constations déjà l’année dernière. Les chiffres du deuxième trimestre seront un bon indicateur de l’ampleur de la crise.

* Les performances passées de préjugent pas des performances à venir.

Source : Le Revenu