Investir dans l’immobilier sans faire flamber sa fiscalité

L’immobilier locatif permet de se garantir des compléments de revenus. Mais ils sont lourdement taxés. Créer une SCI est une bonne solution pour éviter le trop-plein fiscal !

Vous hésitez à vous constituer un patrimoine immobilier dont tirer des revenus réguliers au moment de la retraite, car, pour le moment, vous êtes lourdement imposé. Les loyers étant taxés comme les revenus du travail (salaires, honoraires…) et soumis, en plus, à des prélèvements sociaux de 17,2%, vous ne souhaitez pas faire flamber votre pression fiscale. 

Création d’une SCI

Une des solutions pour minorer cette taxation consiste à créer une SCI (société civile immobilière), puis à acheter des biens locatifs via cette structure. Attention, vous ne devez pas opter pour son statut fiscal le plus commun – celui de l’imposition sur le revenu (IR) -, mais adopter l’imposition sur les sociétés (IS). La différence ? Dans le premier cas, la société est « transparente » : les revenus locatifs nets (une fois déduites les charges : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance…) qu’elle encaisse sont, chaque année répartis entre les associés. « Chacun d’entre eux est ensuite taxé dessus à son taux marginal d’imposition, que ces revenus soient distribués entre les associés ou conservés en réserve au sein de la SCI », précise Arlette Darmon, présidente du groupe notarial Monassier. Fiscalement, être propriétaire en direct ou via une SCI soumise à l’IR revient donc exactement au même.

Une SCI soumise à l’IS 

En revanche, une SCI soumise à l’IS devient « opaque », c’est-à-dire que les revenus locatifs nets qu’elle encaisse ne remontent pas automatiquement à ses associés. Subtilité supplémentaire, avec cette structure, les charges déductibles sont supérieures, car elles incluent les frais d’acquisition (honoraires du notaire et éventuels frais d’agence) et surtout l’amortissement comptable des biens immobiliers. Aussi, non seulement la base taxable est plus faible, mais « en plus le taux d’imposition l’est également, puisque le bénéfice de la SCI est imposé par tranches, à 15% jusqu’à 38 120 euros, puis à 26,5% au-delà « , note Maureen Maris, conseillère en gestion de patrimoine chez Quintésens. 

Source de l’article : Votre Argent