Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont effondrés ces dernières années, tombant sous 1% dans des cas de plus en plus nombreux. Cela permet d’emprunter plus pour la même mensualité ou le même montant pour une mensualité plus faible. Mais les taux bas ont un autre avantage, très important pour ceux qui revendront leur bien avant la fin de leur crédit (via un remboursement anticipé). Les explications du Revenu.
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont effondrés ces dernières années, tombant sous 1% dans des cas de plus en plus nombreux. Cela permet d’emprunter plus pour la même mensualité ou le même montant pour une mensualité plus faible. Mais les taux bas ont un autre avantage, très important pour ceux qui revendront leur bien avant la fin de leur crédit (via un remboursement anticipé). Les explications du Revenu.
«Au début, on ne rembourse que les intérêts». Vous avez probablement déjà entendu cette affirmation lorsqu’il est question de remboursements d’un prêt immobilier.
Elle a toujours été exagérée, mais elle reflètait il y a quelques années encore une certaine réalité : lors des premiers mois et premières années de remboursement d’un crédit immobilier, une part importante des mensualités était, de fait, consacrée au paiement des intérêts à la banque.
Conséquence de ce phénomène ? Le capital restant dû diminuait lentement. Par exemple (1), un prêt de 200.000 euros à 4% (taux de marché en 2011) sur 20 ans nécessitait le paiement d’une mensualité de 1.212 euros, selon le tableau d’amortissement de l’Anil. Sur cette somme, 667 euros étaient consacrés le premier mois au paiement des intérêts et 545 euros à l’amortissement du capital. Et il fallait attendre la 33ème mensualité (presque trois ans !) pour que la part des intérêts devienne inférieure à celle du capital.
Plus de 80% de capital avec un taux de 1%
Encore plus parlant : au bout de cinq ans, seuls 36.000 euros du capital auront été remboursés.
Avec la baisse des taux d’intérêt, l’équation s’est complètement inversée. Avec des taux de crédits immobiliers inférieurs à 2%, la proportion de capital remboursée dépasse désormais largement la part d’intérêt, dès le premier mois.
Reprenons notre exemple mais avec un taux de 1% sur 20 ans (accessible aujourd’hui aux bons dossiers). Toujours selon le tableau d’amortissement de l’Anil, la mensualité ressort à 920 euros, en baisse de 24% par rapport à un taux de 4%. Mais, surtout, la part d’intérêt dans ces 920 euros tombe à… 167 euros dès la première mensualité ! Soit 18% seulement de la totalité du remboursement mensuel. L’amortissement du capital grimpe, lui, à 753 euros.
Un gain de 10.000 euros en cinq ans !
La répartition intérêt/amortissement du capital, plus favorable aux emprunteurs dans les premières années, n’a aucun impact si le remboursement du crédit va à son terme.
Mais elle est particulièrement avantageuse dans les cas où le bien est revendu bien avant le remboursement total du crédit (pour acheter plus grand par exemple, en cas de divorce, chômage…). Car la part du capital restant dû sera plus faible.
Reprenons notre exemple. Au bout de cinq ans, plus de 46.000 euros du capital auront ainsi été remboursés, soit 10.000 euros de plus qu’avec un taux de 4% (et en payant 24% de moins chaque mois). Le gain total s’élève ainsi à 27.500 euros (10.000 + (1212-920)*60 mois), soit 458 euros par mois.
Enfin, en cas de remboursement anticipé du crédit, les frais sont plafonnés à 3% du capital restant dû (ou six mois d’intérêt). Moins il reste de capital, moins l’opération est onéreuse.
Le double effet bénéfique des taux bas
La chute des taux d’intérêt est donc favorable aux emprunteurs via deux phénomènes. Le premier, bien connu, tient à la baisse des mensualités nécessaires à l’emprunt d’une somme donnée.
Le second, dont nous venons d’exposer le mécanisme, tient à la meilleure répartition des mensualités entre remboursement des intérêts et du capital avec un gain potentiel de plusieurs milliers d’euros en cas de remboursement anticipé du crédit.
À savoir : rembourser une large part de capital dès la première mensualité ne transforme pas l’achat d’un bien immobilier en une opération anodine. Un crédit se doit d’être honoré et procéder à un remboursement anticipé quelques mois après l’avoir souscrit serait un très mauvais calcul financier. Outre le paiement de frais à la banque, les frais de notaires (principalement les droits de mutations dus à l’État), qui représentent 6 à 7% du prix du bien, ainsi que les éventuels frais d’agence, seront perdus.
(1) Selon le simulateur mis à disposition par l’Anil sur son site Internet. Pour une assurance décès de 1,5 euro par mois pour 10.000 euros de capital emprunté, 1.000 euros de frais de dossier et un coût de la garantie de 2.000 euros.
Source : Le Revenu
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