TRIBUNE – Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers conteste la thèse des spécialistes qui avancent, qu’après une année 2022 exceptionnelle, le marché revient aujourd’hui à la normale.
Le notaires de France viennent de rendre public leur comptage des transactions au cours des douze derniers mois et leurs prévisions à court terme. Ils constatent, arrêtée avant la rentrée, une baisse du nombre des ventes de logements existants s’approchant des 17% en année glissante, laissant augurer une baisse effective à la fin de 2023 plus proche de 20%, sinon au-delà : le second semestre et le dernier quadrimestre plus encore ont marqué un ralentissement nettement plus fort. Au bout du compte, le notariat projette entre 850 000 et 900 000 opérations en 2024, à comparer au 1,2 million de 2022. En somme, comme beaucoup d’observateurs, ils considèrent que l’an prochain sera dégradé par rapport à l’exercice en cours. Et comme beaucoup d’exégètes de la communauté immobilière, ils analysent que 2022 avait été un millésime exceptionnel. Le président de Guy Hoquet, professionnel reconnu, a utilisé une expression encore plus claire : on était dans un marché de confort, et on revient à un marché de besoin.
A plus d’un titre, ce regard a de quoi sembler infondé. On pourrait d’abord le soupçonner, sans nécessairement de conscience de la part de ceux qui le portent, de vouloir justifier a posteriori une situation douloureuse pour en alléger la dureté. On peut surtout douter des deux postulats des tenants de la thèse du retour à la normale : la définition du besoin, présenté ici de la façon la plus rustique, et la logique qui conduirait à une transaction.
Les cinq grandes raisons pour lesquelles on change de logement sont connues et éternelles
Le besoin est sous entendu comme détaché de tout hédonisme, en quelque sorte brutal, même si ce qui le fait apparaître est une cause heureuse. Les cinq grandes raisons pour lesquelles on change de logement sont connues et éternelles : une naissance ou un décès, la formation d’un couple ou sa séparation, la mobilité professionnelle enfin. On mettra de côté le segment du marché clairement en dehors du besoin, celui des résidences secondaires : on prendra pour hypothèse recevable qu’on peut vivre sans villégiature. Opposer besoin et confort ressortit à une simplification, qui mène à considérer le besoin aux antipodes du plaisir. Dans le même ordre d’idée, on a entendu le président de Century 21, un autre spécialiste, anticiper que les ménages continuerait à acheter malgré la baisse du
pouvoir d’achat en réduisant la superficie ou en choisissant une localisation moins flatteuse. Cette acception du besoin et de la manière dont on va le satisfaire est recevable, certes, mais on reconnaîtra qu’elle est incomplète.
On peut avoir besoin de plus d’espace. On objectera que c’est pour mieux vivre, et non pour vivre. La différence est ténue : après tout, un nouveau né peut sans problème dormir dans la chambre de ses parents… L’intimité en sera affectée, mais pas à proprement parler la vie. On peut aussi avoir besoin d’une plus grande proximité avec son lieu de travail : accepter un quart d’heure de déplacement de plus entre son domicile et son bureau ou son usine, et même une demie heure est pourtant recevable, sans que les grands équilibres de sa vie en soient bouleversés. Les questions de standing obéissent au même traitement : vouloir une baignoire, lorsqu’on bénéficie d’une douche, ressortit-il à l’expression d’un besoin ou à une aspiration luxueuse ? Souhaiter un plus grand jardin, une meilleure exposition, plus de lumière, un ascenseur pour monter au troisième alors qu’un escalier y conduit aussi efficacement, dans quelle catégories d’envies placer ces critères, en outre subjectifs ? Le dernier en est la meilleure illustration, parce qu’il est vraiment déterminant pour la plupart des acquéreurs. Un ménage dans la force de l’âge devrait considérer que grimper des marches maintient en forme… et pourtant il ne va pas voir les choses ainsi ! Il va peut-être aussi anticiper des situations dans lesquelles l’escalier est rédhibitoire : l’accueil d’une personne à mobilité réduite, fût-ce temporairement diminuée, par une jambe plâtrée, une grossesse, une maladie éprouvante.
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